物業的分類

一手物業

• 一手物業的按揭成數一般較高。
• 一手物業售價一般較二手物業高，兩者較難作出比較。購買一手樓，發展商通常會跟部分銀行合作，為買家提供合理的按揭及樓按優惠，款式林林種種，適合不同類型買家，並省卻買家自己找銀行間辦理按揭手續程序。
• 可經地產代理購買一手物業，或直接向發展商購買。
• 買家購買的一手物業，部分仍是「樓花期」，所謂「樓花期」即該物業尚在興建中，買家要待物業建成後才可入住，買家亦可能要承受落成日期受工程延誤等風險。
• 現時未有政府條例監管樓書資料及圖片的真確性，因此只能作參考之用，一切皆以買賣合約為準。根據地產代理監管局的最新條例指示，規定發展商每次發售一手物業時，需於賣樓前24小時前派發不少於20伙單位價單後方可發售，並將價單將貼於售樓處或樓盤的當眼位置。

二手物業

• 相比同類的一手物業，二手物業售價一般較低。
• 二手物業按揭成數亦較一手物業低，視乎物業本身的質素而定。
• 二手物業因樓齡較舊，並不會得到發展商與銀行合作，得到按揭優惠及特定的付款辦法。買家通常要自己與銀行洽談按揭條款，手續較繁複。因涉及樓齡問題，一般銀行通常對二手物業的承按及轉按態度保守，因而所批出的按揭貸款額亦較低。
• 二手物業最常見是透過地產代理及拍賣行等渠道鎖售，少部分業主會自讓放盤。
• 由於不是一手物業，部分是連裝修出售，買家變相可即買即住，但宜先調查「上一手」業主背景。

村屋

• 村屋及丁屋是有分別的，丁屋是村屋的一種，但村屋則未必是丁屋，同屬小型屋宇，只可從地契文件中才可得知是村屋或是丁屋。大部份都在新界鄉村及住宅密度較低的地區興建，早期之丁屋，如屬原居民自住物業，只需補地價後，便可自由出售。部分亦有屬「樓花」物業，未獲發滿意紙，是不可補地價出售，一般銀行亦不會接受此類「樓花」物業的樓宇按揭。
• 所有村屋單位必須有由地政署發出的「興建小型屋宇契約」和「動工紙」才可發售。
• 村屋落成後，物業會獲政府發出有效的法定文件如：3張轄免紙及滿意紙等。轄免紙即即物業的批地程序或建屋程序問題；而滿意紙即決定物業的合法性及入伙日期；由於新界小型屋字一般都受到豁免，故此無需『入伙紙」便可入住。
• 每幢村屋建築面積不多於700方呎，樓高則為27英呎(即3層高)。每個物業均設獨立門牌，大多以丈量約份(D.D.) 及地段(LOT)來作清晰區別。
• 部分村屋連接花園或天台出售，應查明有關業權是否入契或受政府租約條例所限制，天台則要查明是否入契獨立擁有或分攤擁有。
• 銀行對村屋估價態度較為保守，常有估價不足的情況出現。

銀主盤

• 銀主盤的產生，一般是由於業主未能履行與按揭銀行協議的供款合約，銀行強制拍賣該樓盤，以抵償業主債務。
• 銀主盤的定價一般由銀行決定。
• 部分銀主盤的買賣合約說明新買家需要承擔前業主的債務。
• 銀行有權在銀主盤交易前終止交易，並只向新買家退回訂金。
• 買家如透過地產代理購入「銀主盤」，買家及銀主均需支付地產代理佣金。

拍賣物業

• 由於欠債人未能履行還款協議，債權人於是申請拍賣該物業作償還欠款之用。
• 準買家可先到拍賣行查詢有關物業的契約及業權，確保物業沒有任何僭建物及「釘契」等問題出現。
• 準買家亦可向拍賣行查詢單位內部情況。

計算置業總金額

• 買家置業除要繳付物業樓價外，亦有林林種種所需繳付的費用，特別是選定物業及按揭前，應該根據個人入息去衡量負擔能力，每月能負擔多少的供款額及初步定出置業支出款項。

置業實際支出：

• 1) 可參考「按揭計算機」，計算自己目標物業所需的每月供款、印花稅、買賣合約及律師費等，初步定出財政預算。
• 2) 各類保險及置業貸款包括家居保險或裝修貸款等。
• 3) 家具裝置訂金，例如水費、電費、煤氣費、電話、寬頻上網及有線電視等
• 4) 裝修費預算或貨款。
• 5) 釐印費、律師費、印花稅等。
• 6) 如買家是經過地產代理購買物業，就需支付樓價1%的代理佣金。

挑選合適的按揭計劃:

• 1) 市場上各大銀行均會根據買家的供款能力而進行貨款評核，現時市場上亦有不同種動的按揭計劃選擇。
• 2) 不同種類的按揭。
• 定額供款計劃 - 在還款期內，每月的供款額維持不變。利率變動時，供款額要作相對的調整。
• 定息按揭計劃 - 供款利息一般在首數年固定，利率變動不影響供款額。
• 樓花定額按揭(只適合用於一手物業)，意思即是以樓宇買賣合約去辦理按揭手續。在樓宇建築期內，買家按月供款，直至樓契及入伙紙發出後，才辦理正式的按揭手續。 此按揭方法亦較受上車置業買家歡迎。
• 建築期付款計劃 - 買家簽妥臨時買賣合約後，需先付首期，在樓宇建築期間，買家要向發展商分期繳付部份樓價。待物業落成及入伙後，才向銀行或財務機構正式申請按揭及辦理手續。
• 3) 按揭須知
• 買家置業時除要繳付首期及樓價，按揭供款亦要慎重考慮。一手與二手物業的按揭及估價方式會有分別，一手的樓花貨款方法並不能即時做正式按揭，買家必須根據入息去衡量個人的負擔能力，以及預算每月初步的供款額。
• 部分情況之下，銀行可能會拒絕承造按揭，例如：連租約物業、曾發生嚴重凶案的物業及樓齡過舊的物業等。
• 4) 銀行考慮按揭的重點：
• 以下幾項可增加申請人的信貸評分。
• a) 較低的信用卡欠款金額將可獲得較低的信貸利率。
• b) 良好而時間較長的信用卡紀錄有助提高銀行或信貸公司的信心。
• c) 申請按揭前6個月先償還信用卡的全部欠款。
• d) 穩定的工作和收入。
• e) 良好的個人信貸紀錄。
• f) 擁有良好還款紀錄的申請人較容易獲得新的信貸和較低的借貸利率。
• 銀行或信貸公司在「信貨資料庫」索取申請人的信貸紀錄，從而對申請作出評估和批核。
• 「環聯資訊有限公司」是一家私營的信貸資料服務機構。主要業務包括向銀行、金融公司和信用卡發行公司提供信貸報告。

理想家居的元素

自住形式

置業前的考慮:

• 買家要置業，通常是因為實際居住用途。無論是單身一族、兩小口子或是大小家庭，置業前，買家可因應自己的財政狀況及因素，取決於「買樓」或「租樓」形式。一手或二手物業樓價有所分別，風險、按揭方法、成本各有優點不同。
• 物業位置是買家首要考慮的因素，買家應先銷定居住地區的條件要求，如交通網絡、購物及會所等環境設施、學校網等周邊配套。
• 其次亦可考慮該樓盤的發展商、該區樓價的升值潛力及未來發展規劃。
• 買家應先因應自己的財政預算，從而了解及篩選單位所需條件，如揀選單位面積大小、間隔、樓層、景觀等。

長線投資

置業前的考慮:

• 投資者與用家所考慮物業的因素亦有分別，長線投資者通常資金比較充裕，會先考慮該樓盤的發展商、該區樓價的升值潛力及未來發展規劃。
• 市場或發展商推出的按揭計劃亦是投資者考慮的重要因素。
• 該區其他同類型物業的交投量、樓齡或單位現況也是考慮條件。
• 其次則考慮 地區的基本條件，如交通網絡、購物及會所等環境設施、學校網等周邊配套。

短線投資

置業前的考慮:

• 短線投資者多以「短時間炒樓」為原則，資金同樣充裕，但多數以短時間賺錢為原則，物業本身的質素反是次要，多數會選擇樓價較低的單位。
• 市場或發展商推出的按揭計劃亦是投資者考慮的重要因素。
• 該區其他同類型物業的交投量、樓齡或單位現況也是考慮條件。

搜尋物業方向：

• 買家有不同方向揀選適合自己的物業，樓盤所屬的發展商、樓齡(或入伙日期)、住宅類型、物業及周邊設施等。
• 樓盤內不同單位的「內籠」如面前積間隔、景觀、露台及窗台擺位亦有所不同，買家要因應實際需求揀選合適單位。
• 買家如揀選一手物業，除要留意發展商所派發的樓盤售樓書之外，亦應該親身到現樓視察環境，進一步了解周邊配套設施，以及了解樓盤買賣時的新聞。
• 售樓書注意須知
• a) 建築面積及實用面積的列明及分別，包括窗台及戶外花園(如有)的實際面積，不排除有部分地方為公共地方。
• b) 物業落成及入伙日期。
• c) 管理費及管理公司 (部分物業首年及其後的管理費有所不同，部分會所收費亦會被列入管理費用。)
• d) 車位數目。
• e) 單位建築結構有否差異，如窗台及露台位等。
• f) 公契內是否列明特定條文 (如可否飼養寵物、業權分布、樓宇用途等。)
• 揀選二手物業，買家可於置業前多留意物業的交投、成交紀錄或新聞，了解屋苑行情。

參觀一手物業注意事項：

• 一手物業部分涉及「樓花」(即物業尚在興建中)，發展商通常會另覓地方搭建售樓廠及示範單位，發展商通常將示範單位刻意裝修得美輪美奐，但一般均不是交樓標準，買家最好了解清楚及留意售樓書的內容。
• 買家到示範單位參觀時，可加倍留意單位內的用料、附送配件等設備。
• 情況許可的話，可以到現樓地盤視察，留意工程進度，得知與預計入伙日期相差多遠，以便有足夠時間為入伙準備。
• 如一手物業已入伙，更可到現場睇樓，最重要留意間隔及景觀，與及基本裝修、窗台及露台面積是否與售樓書相同，會所、樓宇設施及環境等。

參觀二手物業注意事項：

• 地板有沒有呈現黑色 。
• 沖水一次，確保通水系統沒有問題。
• 進入空置單位前先把窗戶打開，再檢查窗戶門校及手掣是否暢順。
• 留意窗檯位置有否漏水 。
• 早晚各看一次有興趣的單位，如情況許可，建議可於下雨天看一次 。
• 細心留意地板有否凹凸不平，地板凹凸不平可能涉及水管漏水的問題。
• 留意地產代理站立的位置，有代理可能想掩飾有損毀的地方或對交易不利的缺點。
• 留意水龍頭出水位是否流暢。
• 留意升降機與大廈門口的闊度和高度 。
• 留意有沒有同時看相同樓盤的客人，彧假扮睇樓客來提高買家還價的意慾。
• 房門及大門的開關及門校是否暢順?
• 可向代理查詢單位有否僭建及樓宇結構上的改動問題。
• 天花及單位牆身「批盪」是否正常，會否有裂紋出現。
• 買家睇樓時須簽署睇樓紙，以免引起代理間的紛爭。

第一口價

• 不宜流露出太興奮的表情。
• 留意代理的反應。
• 出第一口價時不妨隨意一點。
• 不宜不斷追問代理，以免操之過急。
• 還價(留意代理回應的時間，推測第一口價與可成交價的距離)。

第二口價

• 根據銀行估價和代理還價，定出心目中合理的價錢。
• 這是與代理作心理戰的階段。如認為出價合理，不必太在意代理一些無關緊要的話 。
• 如果代理認為你的出價與業主還有一段距離，可嘗試多堅持一天，並留意代理的反應，可能得出3個結果:。
• 1) 出價與業主的價錢雖還有一段距離，但亦接近。
• 2) 達到雙方的目標價。
• 3) 出價與業主的價錢相差太遠。
• 可使用銀行的估價服務，先評估物業的估值 。

買樓涉及繁複的法律程度及文件簽署，買家要格外小心處理每項程序，得以保障自己的利益。

買樓首階段買賣支出及流程表:

• 1)預備臨時訂金(細訂)，訂金一般為樓價2%至5%，再簽訂臨時買賣合約。
• 2)買方支付賣方大訂(一般為樓價之10%減去細訂已付數目後的餘數，但所付樓價成數則視乎付款方法而定)，一般在簽署臨時買賣合約後14日，買賣雙方便要簽署正式買賣合約。
• 3)繳付印花稅(釐印費)、到土地註冊處登記合約。
• 4)律師費
• 5)買賣雙方協議正式完成交易日期。
• 6)買方律師審核業權及草擬樓契。
• 7)買家可於正式成交前一天去所屬單位驗樓，確保單位無任何損壞。
• 8)正式成交及完成交易日，買賣雙方簽署樓契，買方將樓價餘款交給賣方完成交易。
• 9)蓋釐印，到土地註冊處登記樓契。
• 10)交易正式完成。

收樓須知

• 可要求代理事先.準備一張收樓清單 。
• 在查證有關所有事前先訂明維修前可拒絕收樓。
• 收到發展商出入伙信到所屬單位收樓，收到單位鑰匙後，通常有管理公司職員在現場打點，買家最好邀請驗樓師或業內專業人士陪伴進行驗樓。
• 驗樓時最好帶備相機，如有損壞地方，可即時拍照以示證明。
• 發展商會派發驗樓紙，買家同時亦可準備一份作參考或證明。
• 詳細再檢查單位一次，買家應要知道萬一單位有損壞，應向哪一部門追討賠償?

恭喜﹗你成為業主了﹗